TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Günlük hayatımızda çok fazla karşımıza çıkan bir sözleşme türüdür. Zira, özellikle  uygulamada yap-satçı olarak çalışan inşaat firmalarının  daha projeye yeni başlarken yahut başlamadan önce, ileride tamamlanacak olan bağımsız bölümlerin satışı esnasında  kullandıkları sözleşmelerdir.  Türk Borçlar Kanunu’nun 237.maddesinde kanun koyucu tarafından düzenlenmiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak resmi şekilde düzenlenen bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile bir taşınmazın belirli koşullar altında ilerde satışının gerçekleşmesine önayak olunur. Bu sözleşmesinin yapılmasıyla sözleşmenin tarafları arasında kişisel bir borç doğar. Böylece bir tarafa veya iki tarafa ileride satış işleminin yapılmasını isteme hakkı sağlar. Satış vaadi sözleşmesi ve satış akdi farklı müesseselerdir. Taşınmaz satımında taraflar mülkiyeti nakletme ve bedelini ödeme borçlarını karşılıklı olarak borç olarak üstelenmiştir ancak satış vaadi sözleşmesinde tarafların söz konusu taşınmazın satışına ilişkin iradeleri henüz oluşmamıştır.

Bu sözleşme ile vaad eden belli bir taşınmazı vaad alana satmayı, vaad alan ise bu taşınmazı vaad edenden ileride satın almayı vaad ederek karşılıklı olarak borçlanırlar. Bu özelliğiyle kişisel hak doğuran bir sözleşme niteliğine haizdir. Kişisel hak doğuran sözleşme olmasının ise önemli bir hukuki sonucu vardır. Kural olarak taraflar sözleşmeden kaynaklı borçları yalnızca satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirirlerse şerhin etkisi genişletici olduğundan artık üçüncü kişilere karşı da kişisel haklarını koruyabileceklerdir.

SÖZLEŞMENİN ÖZELLİKLERİ

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir tür ön sözleşmedir. Çünkü söz konusu satım işlemi ileride yapılacaktır, henüz iradeler açıklanmamıştır. Satış vaadi sözleşmesi sadece ilerde yapılacak olan satış akdine ilişkindir.
• Vaad edilen taşınmazın vaad edene ait olması önem arz etmemektedir. Kural olarak mülkiyetinin vaad edende olmadığı bir taşınmaz da taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilir. Ancak bu taahhüdünü yerine getirmemesi halinde bu durumu tazmine etmekle mükellef olur.
• Vaad eden kişi hala taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olduğu için bu taşınmaz üzerinde serbestçe tasarruf edebilir, üçüncü bir kişiye devredebilir. Ancak bu durumun ortaya çıkardığı zararı yani taşınmazı satmayı vaad ettiği kişinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

SÖZLEŞME NASIL KURULUR ?

• Taraflar karşılıklı olarak ileride yapılacak satışa ilişkin vaad ve taahhütlerini birbirlerine açıklamalıdır.

Noterde düzenlenen tek taraflı satış vaatleri yargıtayca kabul görmemektedir.

Taşınmazı satmayı vaad eden kişiye vaad borçlusu denir. Vaad borçlusu söz konusu taşınmazın mülkiyetini karşı tarafa geçirmekle yükümlüdür. Genellikle bu vaatte bulunanlar söz konusu taşınmazın maliki olan kişilerdir. Ancak uygulamada malik olmasa dahi satış vaadi sözleşmesi yapan kişilere de rastlanmaktadır. Bununla birlikte, tüzel kişiler de yetkili temsilcileri aracılığıyla gayrimenkul satış vaadi yapabilir.

Vaad alacaklısı ise kendisine vaad edilen taşınmazın kendisine temlikini isteyebilecek kişidir. Gerçek kişiler gibi tüzel kişiler de yasal temsilcileri ile sözleşmenin tarafı olabilirler.

• Vaad edilen taşınmaz tapu siciline kayıtlı olmalıdır.

Tapusuz taşınmazlar kural olarak taşınmaz satış vaadine konu olamasa da uygulamada geçersiz sayılmamaktadır.

Taşınmazın mülkiyeti tek kişiye aitse malik söz konusu mal üzerinde serbestçe tasarruf edebileceğinden ister tamamını isterse bir kısmını satmayı vaad edebilir veya taşınmazı paylara bölerek belli bir payı satmayı da borçlanabilir.

Birlikte mülkiyete tabi olan taşınmazlar hususunda ise paylı mülkiyet söz konusu ise her paydaş kendi sahip olduğu payın satışını hukuken vaad edebilir. Elbirliği mülkiyetinde de durum aynıdır. Özellikle miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği mülkiyetinde paydaşların payları net olarak belli olmadığı için taşınmaz satış vaadinin gerçekleşemeyeceği düşünülse de bu sözleşme sadece borçlandırıcı niteliğe haiz olması nedeniyle mülkiyet ortağının payı da vaad edebilir.

Söz konusu taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise her bağımsız bölümün maliki bu bölümü satmayı vaad edebilir.

• Vaad konusu olan taşınmaz belirli veya belirlenebilir olmalıdır.

Kural olarak taşınmaz vaadinin kapsamı belli olmalıdır. Taşınmazın tamamının satılmasının vaad edildiği hallerde uygulamada sorun yaşanmamaktadır. Ancak taşınmazın bir bölümünün satılmasının vaad edildiği hallerde vaad edilen kesimin belirli veya belirlenebilir olması sözleşmenin geçerlilik şartıdır.

• Vaad edilen taşınmaz yasal engelli olmamalı.

• Vaad edilen taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve ödenmiş olmalı gerekmektedir.

Satış bedelinin belli olması satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşuludur. Bedel hem belirli olmalı hem de karşı tarafça ödenmiş olmalıdır.

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter tarafından düzenlenmelidir.

Sözleşme noterler tarafından resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Söz konusu sözleşme şekle aykırı olarak yapılmış ise hakim bunu kendiliğinden nazara alacaktır.

SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ

Kural olarak satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi zorunlu olmamakla birlikte şerhin yapılması halinde daha güçlü şahsi haklara sahip olabilirsiniz. Örneğin şerhten sonra taşınmaza konulan hacizler vaad alacaklısını etkilemeyecektir. Sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh edilmesi taraflarca istenebilir. Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen dilekçe ile dava açmaya gerek olmaksızın şerh edilebilir. Ancak şerh işlemi için taşınmazı satmayı vaad eden kişinin bu taşınmazı maliki olması gerekmektedir. Somut olayda taşınmazın gerçek maliki olmayan bir kişinin bu taşınmazın satışının vaadini tapuya şerh etmesi hukuken mümkün değildir.

Tapu Kanunu uyarınca tapuya şerh edilen satış vaatleri bakımından 5 yıl içinde söz konusu satış işlemi gerçekleşmez ise re’sen şerh terkin edilir. Şerhin bir diğer önemli etkisi ise taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da artık vaad edilen tarafından kişisel haklar ileri sürülebilecektir.

Şerhe ilişkin tüm koşullar yalnızca geçerli olarak yapılmış sözleşmeleri bağlamaktadır. Sözleşmenin geçersiz olması halinde şerhe yer yoktur ve hükümsüzdür.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Satış vaadi sözleşmesi tek taraflı olarak veya iki taraflı şekilde feshedilebilir. Tarafların anlaşarak yapacakları yeni sözleşme ile daha önce yaptıkları vaad sözleşmesini feshedebilirler. Uygulamadaki sorun ise genellikle tek taraflı feshiler bakımından yaşanmaktadır. Sözleşmenin taraflarından birinin borcunu yerine getirememesi halinde örneğin bir taraf satış vaadi konusunu satmaya hazırken diğer tarafın bedeli ödeyememesi halinde bu kişi temerrüde düşer. Alacaklı söz konusu borcun yerine getirilmesini talep edebileceği gibi fesih ihbarında da bulunabilir. Bu istemin kabul edilmesiyle birlikte de satış vaadi sözleşmesi feshedilmiş olur. Ancak dava açıldıktan sonra yapılan tek taraflı fesih hukuki sonuç doğurmayacaktır.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNDE ZAMANAŞIMI

Zamanaşımı söz konusu alacak hakkını sonlandırmamakla birlikte bu alacağın dava yoluyla istenmesini engelleyen bir müessesedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 10 yıllık zamanaşımına tabidir. 10 yıllık süre sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar.

VAAD EDİLEN TAŞINMAZIN BAŞKASINA SATILMASI

Bir taşınmazın satış vaadinde bulunulması o taşınmazı üçüncü kişilere satmaya engel teşkil etmemektedir. Taşınmaz satış vaadi kişisel bir hak sağlar ve dolayısıyla üçüncü kişilere karşı ileri sürülmez. Yani vaad edilen kişi bu mal başkasına satıldığında hakkını bu üçüncü kişiye giderek arayamaz. Bu durumda vaad borçlusu vaadini yerine getiremeyeceğinden ötürü bundan doğan zararı tazmin edecektir. Ancak söz konusu taşınmaz hakkındaki satış vaadi tapuya şerh ettirilmişse durum değişecektir. Bu olasılıkta eğer 5 yıllık şerh süresi dolmadan taşınmaz başkasına tapudan satılmış ise vaad edilen kişi kişisel hakkını bu üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilecektir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

Vaad alacaklısı vaad borçlusunun kendisine karşı üstlendiği satış işlemini yerine getirmemesi halinde tapuyu kazanmak için dava yoluna başvurabilir. Vaad alacaklısı kendisine vaad edilen taşınmazın kendisine satılmaması halinde tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın kendi adına getirilmesini talep edebilir. Ancak ifa zamanı gelmemişse, vaad alacaklısı da kendi edimini yerine getirmemişse veya vaad borçlusu cayma hakkına sahipse bu durumda dava genellikle kabul edilmez. İfanın imkansızlaşması da davayı engelleyecektir.

DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadinden doğan davalarda genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olmakla birlikte konut ve tatil amaçlı taşınmaz malların satışının vaadine dayalı açılan tapu iptali davalarında Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Söz konusu davanın hangi mahkemenin görev alanına gireceği bazı koşullar dolayısıyla tespit edilebilir. Bu bağlamda işlemin tüketici işlemi olup olmadığı ve taşınmazın niteliğine ilişkin hususları incelemek gerekmektedir. Yargıtay kararları gereğince birden fazla taşınmazın birlikte vaat edildiği durumlarda konut ve işyeri birlikte vaat ediliyorsa Tüketici mahkemesi görevli kılınmıştır. Tüketici mahkemesinin görev alanına giren uyuşmazlık kural olarak ticari veya mesleki amaçlarla hareket etmeyen tüketici ile ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden satıcı arasında geçmelidir.

Taşınmaz vaadi sözleşmesinde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu husus kesin yetki kuralı olup davanın doğru yerde açılması zaruridir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE TÜKETİCİLERİN HAKLARI

Kanun koyucu tarafından ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinin şekli özel olarak düzenlenmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için yazılı şekil şartı öngörülmüş iken ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri açısından nitelikli şekil şartı öngörülmüştür. Bu bağlamda sözleşmenin on iki punto büyüklüğünde yazılması, dilinin açık, sade ve anlaşılabilir olması gerekmektedir. Ancak bu koşullara riayet edilmeden hazırlanan sözleşmeler de geçerli olacaktır ve söz konusu eksiklikler satıcı tarafından giderilecektir. Bununla birlikte idari para cezası da gündeme gelecektir. Böylece sözleşmenin şekle aykırılık dolayısıyla geçersiz olduğu tüketicinin aleyhine olacak şekilde satıcı tarafından sonradan ileri sürülemez.

ÖRNEK YARGITAY KARARLARI

17. Hukuk Dairesi         2012/4114 E.  ,  2012/8525 K.

• “…Somut olayda davacı, davalı … ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmış, satıcı da taşınmazı, üzerinde inşaat yapılmasına yönelik olarak arsa sahipleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapan davalı …’tan aynı şekilde taşınmaz satış sözleşmesi ile almıştır. Davacı ile satış vaadi sözleşmesi yapan davalı …, ticari ve mesleki anlamda satıcı tanımına uymadığından ve anlaşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girmediğinden uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. 6100 Sayılı HMK.nın 21. ve 22. maddeleri gereğince … 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE…” şeklindedir.

14. Hukuk Dairesi         2014/2957 E.  ,  2014/7487 K.

• “…davacı, davalı gerçek kişilerin murisi H..T..den 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile .. parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini satın almış ve sözleşme 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Bu şerh 5 yıl geçmesine rağmen maliki tarafından terkin talebinde bulunulmadığı için tapu kaydında halen görünmektedir. Bu haliyle davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin borçlusu H.. T..nin mirasçıları tarafından 17.12.2008 tarihinde tapudan davalı SS. D.. Turkuaz Villaları Konut Yapı Kooperatifine satılmıştır.
  Davalı kooperatif satış vaadi sözleşmesine konu payı satış vaadi şerhini görerek satın almıştır.Bu nedenle iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması…” şeklindedir.

12. Hukuk Dairesi         2019/10871 E.  ,  2019/14011 K.

• “…taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Yukarıda da belirtildiği gibi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süreyle 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Ancak bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3.kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, yukarıda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanmaz.
  Somut olayda; şikayete konu 336 Parsel 4 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydında satış vaadi şerhi bulunmadığı, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davasının 09.8.2012 tarihinde açıldığı, bu dava sonucunda 28.01.2014’te taşınmazın şikayetçi adına tesciline karar verildiği ve kararın 07.3.2014 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.
  Bu durumda, her ne kadar satış kararı ve ihaleden önce kesinleşmiş mahkeme kararı ile taşınmazın şikayetçi adına tesciline karar verilmiş ise de; taşınmazın tapu kaydına satış vaadi şerhi konulmadığından, artık bu hakkın, 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkanı yasal olarak ortadan kalkmıştır. Dolayısıyla şahsi bir hak olan satış vaadi sözleşmesine dayalı bu hak, tapuda malik gözüken kişinin borcu sebebiyle haciz koyan alacaklıya karşı hüküm ifade etmez.” şeklindedir.

Boşanma tüm hukuk sistemlerinde düzenleme alanı bulmuş hukuki bir konusudur. Kimi hukuk sistemleri boşanmaya yer vermemekle birlikte günümüzde çoğu sistemce kabul edilmiştir. Boşanma, evlilik birliğini sona erdiren müesseselerden biri olarak hukukumuzda yer almaktadır. Boşanma müessesesi taşıdığı önem itibariyle kanun koyucu tarafından hususi olarak düzenlenmiştir. Boşanmanın Türk hukuk sistemindeki rolü ise kanun koyucu tarafından belirtilmiş belli sebeplere dayanarak ve hakim kararına bağlı olarak gerçekleşebilmesidir. Boşanma kural olarak kanununda sayılı sebeplere dayanarak açılabilen bir dava türüdür. Bu bağlamda kanunda sayılmamış bir sebebe dayanarak boşanma davası açılamamaktadır.

ANLAŞMALI BOŞANMA DAVASI NEDİR ?

Anlaşmalı boşanma en az 1 yıldan beri evli olan çiftlerin boşanma hususunda anlaşmaya vararak evlilik birliklerinin temelinden sarsıldığı gerekçesiyle boşanmayı talep ettiği bir müessesedir. Taraflar bu davayı birlikte açabileceği gibi bir eşin açtığı davayı diğer eşin kabulüyle de anlaşmalı boşanma gerçekleşebilir. Burada eşler evlilik birliklerinin temelinden sarsıldığı iddiasıyla hakim önüne gelmektedir. Tarafların anlaşmış olması dolayısıyla bu boşanma sebebinin gerçekleştiği farazi olarak kabul görülerek hakim tarafından boşanma kararı verilebilir. Anlaşmalı boşanma davasının kabulü için gerekli bazı şartlar bulunmaktadır. Bu şartların sağlanmasıyla hakim boşanmaya karar verir. Bu şartlar sağlanmış ise hakim başka bir incelemede veya araştırmada bulunmaz. Bu bağlamda anlaşmalı boşanma davası çekişmesiz bir yargı faaliyeti olarak çekişmeli boşanma davasına nazaran daha kısa bir süre içerisinde sonuca bağlanır. Önemli olan husus tarafların serbest iradeleriyle boşanma üzerinde mutabık olmalarıdır.

ANLAŞMALI BOŞANMA DAVASI AÇMA ŞARTLARI

Anlaşmalı boşanma davasında taraflar hızlı bir şekilde evlilik birliğini sona erdirebilirler. Ancak belirtmek gerekir ki, anlaşmalı boşanma davası her çiftin başvurabileceği hukuki bir müessese değildir. Kanun koyucu tarafından anlaşmalı boşanma davası açmaya birtakım sınırlamalar getirilerek eşlerin evlilik birliklerini kurtarmalarının, evliliklerine bir şans daha vermeleri için gerekli zamanın sağlanmasını amaçlamıştır. Böylece taraflar boşanmayı gerçekten isteyip istemedikleri hususunda emin olabilir ve aile birliklerini sonlandırmaktan dönebilirler. Bu bağlamda kanun koyucu aileyi koruma görevi üstlenmiştir.

• Eşlerin en az 1 yıllık evli olmaları gerekmektedir.

Hakim tarafların bir yıllık evli olma koşulunu sağlayıp sağlamadıklarını resen denetleyecektir. 1 yıldan daha az evli olan çiftlerin açtığı anlaşmalı boşanma davası reddedilir. Kanun koyucunun bu süreyi koymasının amacı eşlerin boşanma hususunda emin olmalarını sağlamaktır. Bunun yanısıra uygulamada muvazaalı evlilik yapanları önleme amacı da vardır. Günümüzde aile kurma dışında başkaca amaçlarla evlilik yapan insanların sayısı hızlıca artmaktadır. Bu hüküm ile kanun koyucu hem eşlerin aile birliklerini sonlandırma kararları için bir süreliğine bekleyip kararlarını gözden geçirmelerini sağlamış hem de uygulamada rastlanan gerçek dışı evlilikleri önlemeye çalışmıştır.

• Eşlerden biri boşanma davası açmalı ya da bir eşin açtığı boşanma davası diğer eş tarafından kabul edilmelidir.

Anlaşmalı boşanma davası açmak isteyen eşler genellikle birlikte başvuruda bulunmaktadırlar. Taraflar ortak bir dilekçe hazırlayabilecekleri gibi ayrı ayrı olarak da dilekçelerini arz ederek hukuki süreçlerini başlatabilirler. Ayrı ayrı olarak arz edilen dilekçelerin birbirleriyle örtüşmesi halinde bu durum birlikte başvuru olarak nitelendirilip anlaşmalı boşanma şartlarından birini sağlar. Bununla birlikte tarafların birlikte başvurması şart değildir. Eşlerden birinin açtığı davayı diğer eşin kabul etmesiyle de anlaşmalı boşanma gerçekleşebilir.

• Hakim, eşlerin boşanma hususunda iradelerini serbestçe açıkladığına kanaat getirmelidir.

Hakim eşlerin her ikisini de bizzat dinleyerek kendi hür iradeleriyle boşanmak isteyip istemediklerini takdir eder. Eşlerin iradelerinin baskı altında kaldığına kanaat getiren hakim boşanmaya karar vermez. Tarafların iradelerini sakatlayan bir durum olup olmadığı araştırılır. Eşler boşanma davasını birlikte açsa da ayrı ayrı açsa da bizzat hakim huzurunda dinlenilir. Kimi durumlarda eşlerden birinin çeşitli sebeplerle duruşmaya katılamaması söz konusu olabilir. Bu durumda hakim huzurunda dinlenilemeyen eşin ses ve görüntü nakli yoluyla duruşmaya katılması sağlanır. Örneğin, eşlerden birinin cezaevinde veya yurtdışında olması bu hususa örnektir.

• Eşler boşanmanın mali ve hukuki sonuçları ve varsa çocuklarının durumu konusunda anlaşmaya varmış olmaları gerekmekte ve bu anlaşma hakim tarafından uygun bulunmalıdır.

Eşler kural olarak anlaşmalı boşanma davası açabilmek için boşanmanın mali sonuçları ve varsa ortak çocukların durumuyla alakalı anlaşmaya varmış olmaları gerekmektedir. Örneğin, nafaka istemleri, tazminat miktarları ve ortak çocukların velayetleri ile ilgili konularda anlaşmış olmalıdırlar. Ancak anlaşmış ve protokolü hazırlamış olmak boşanma için yeterli değildir. Hakim hazırlanan bu protokolü uygun bulmak zorundadır. örneğin protokolde annede kalması kararlaştırılmış çocuğun velayetini hakim uygun görmeyebilir ve bu hususun düzeltilmesini taraflardan talep edebilir. Hakim, uygun bulmadığı hususları taraflara ileterek değişiklik yapılmasını isteyecektir. Bu değişiklikler taraflarca kabul edilmezse anlaşmalı boşanma gerçekleşemeyecektir. Taraflar hakimin istediği değişiklikleri kabul ederse anlaşmalı boşanmanın önündeki hukuki engel kalkar.

ANLAŞMALI BOŞANMA PROTOKOLÜNDE YER ALMASI GEREKEN HUSUSLAR

1. MALİ KONULAR

Protokolde yer alması gereken mali konular;

• Tazminat,
• Tedbir nafakası ve yoksulluk nafakasını kapsamaktadır.
• Ziynet eşyalarının durumu,
• Malların tasfiyesi konularında anlaşmazlık olmamalıdır.

• ÇOCUKLARA İLİŞKİN KONULAR

Eşler hazırladıkları boşanma protokolünde;

• Çocuğun velayeti,
• Çocuğa tedbir ya da iştirak nafakası istemi,
• Çocuğun velayeti kendisinde kalmayacak eşle arasındaki kişisel ilişki hususlarında anlaşmazlık olmamalıdır.

ANLAŞMALI BOŞANMA DAVASI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

• Anlaşmalı boşanma davası için görevli ve yetkili mahkeme neresidir ?

Yetkili ve görevli mahkeme eşlerden birinin yerleşim yeri veya davadan önce son altı aydan beri birlikte oturdukları yerin aile mahkemesidir. Davanızı yetkili ve görevli makamda açmanız önem arz etmektedir.

• Anlaşmalı boşanma davası ne kadar sürede sonuçlanır ?

Anlaşmalı boşanma davası genellikle süratle tamamlanan bir hukuki sürece sahiptir. Hazırlanan anlaşmalı boşanma protokolünün hakim tarafından değişiklik istemeden onaylanması halinde tek celsede boşanabilirsiniz. Bunun dışında 40 günlük içinde zarfında davanız sonuçlanacaktır.

• Anlaşmalı boşanma davasını kimler açabilir ?

Boşanma, kişisel bir hak olup kişinin bizzat kendisinin kullanması gerekmektedir. Boşanma davası açabilmek için tam ehliyetli olmak gerekmektedir.

• Akıl hastaları boşanma davası açabilir mi?

Kural olarak tam ehliyetsizler boşanma davası açamazlar. Ancak tam ehliyetsizin korunması için onun üstün yararına hizmet edecekse bu kişilerin kanuni temsilcileri akıl hastaları yerine boşanma davası açma hakkına haizdir.

• Dava esnasında eşlerden biri vefat ederse dava düşer mi ?

Evet, ancak ölen eşin mirasçıları boşanma davasına devam edebilir. Bu bağlamda diğer eşin kusurlu olduğunu ispatlayarak boşanma davasını gerçekleştirebilirler.

• Anlaşmalı boşanma davasında nafaka istemeyip sonradan istenebilir mi?

Anlaşmalı boşanma davasında nafaka istemediğini beyan eden kişi boşandıktan sonra yoksulluğa düştüğü gerekçesiyle nafaka davası açamaz.

• Anlaşmalı boşanma davası geri çekilebilir mi ?

Taraflar boşanma davasında karar verilip bu karar kesinleşinceye kadar davadan dönebilirler.

• Dini nikah yapanlar anlaşmalı boşanma davası açabilir mi ?

Anlaşmalı boşanma davasının koşullarından biri olan 1 yıllık evli olmak ibaresi resmi evlilikler için geçerli olup dini nikahlıları kapsamamaktadır.

• Boşandıktan sonra nüfus kaydım ne zaman değişir, bunun için yapmam gereken bir şeyler var mıdır?

Boşanma kararı verildikten ve temyiz edilmeyip kesinleştikten sonra ya da temyiz neticesinde kesinleştikten sonra, yazı işleri müdürü, boşanma ilamını, nüfus müdürlüğüne gönderir. Nüfus müdürlükleri boşanma ilamının kesinleşmesinden kısa bir süre sonra  nüfus kaydınıza işlemiş olacaktır. Bunu herhangi bir yerdeki nüfus müdürlüğünden nüfus kaydı alarak öğrenebilirsiniz.

• Ben eşimle ( Türk ya da yabancı ) yurt dışında  (Almanya`da)  boşandım. Türkiye` de de nüfus kaydıma geçmesini istiyorum. Bu konuda ne yapabilirim?

Yurt dışındaki boşanma kararının, Türk mahkemelerince, tanıma veya tenfiz yolu ile Türkiye’de uygulanabilir hale getirilmesi gerekmektedir.

Gelişen teknoloji ile birlikte geleneksel pazarlama yöntemlerinin yerini elektronik ticaret ve akabinde buna ilişkin teknikler almıştır. Sosyal medya kullanımının her geçen gün hızla yayılmasının doğal sonucu olarak pazarlama ve reklamcılık alanları sanal ortama kaymıştır. Dijital pazarlama sistemi yaygınlaşarak reklamcılık sektöründeki maaliyetler azalmış ve daha fazla insana ulaşılmıştır. İnfluencerlar ise hatırlı kişiler olarak bu yeni pazarlama yönteminin en önemli halkasını oluştururlar. İnfluencerların günümüz ticari hayatında yadsınamaz bir önemi olmasının temel nedeni bu kişilerin sanal ortamlarda sahip oldukları kitleleri etkileme gücünden kaynaklanmaktadır.

İnfluencer marketing, sosyal medyada hatrı sayılır bir kitleye sahip kişilerin belli ürünleri sosyal medya hesaplarında paylaşmak suretiyle tanıtarak pazarlama ve reklam faaliyeti göstermesidir. Uygulamada sık sık karşılaştığımız üzere influencerlar hedef kitlelerini söz konusu mal veya hizmeti satın almaya sevk etmek için kişisel hesaplarında ürünle alakalı görseller ve videolar paylaşırlar. Bu esnada ürün veya hizmet ile ilgili yorumlar yaparak takipçilerinin zihninde söz konusu ürüne sahip olma arzusunu uyandırırlar. Günümüzde bilinmeyen bir ürün bile influencer marketing sayesinde en çok satılanlar arasına rahatlıkla girebilir. İnfluencerların bu faaliyetleri reklam niteliği taşır. Bu nedenden ötürü bu alanda serbest değillerdir. Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Yönetmeliği gibi birtakım yasal düzenlemelere tabidirler.

İNFLUENCER SÖZLEŞMELERİ

İnfluencer marketingin günümüzde en çok tercih edilen tanıtım ve pazarlama araçlarından biri olduğuna yukarıda değinmiştik. Bunun nedeni az maaliyetle çok kişiye ulaşma imkanından kaynaklanmaktadır. Bir diğer adıyla nüfuz pazarlaması sözleşmeleri halk arasında influencer sözleşmeleri olarak bilinmektedir. Reklam verene ait mal veya hizmetin tanıtımını yapmak veya kampanya gibi duyurularda bulunarak pazarlamak için nüfuzlunun yani influencerin nüfuzundan yararlanma hususunda bir iş birliği niteliğindedir. Bu sözleşmenin yapılmasıyla birlikte hem influencer hem de reklam veren taraf borç altına girer. İnfluencerin yapmakla yükümlü olduğu şey hedef kitlesine söz konusu mal veya hizmetin tanıtımını yapmaktır. Müşteri ise bunun karşılığında ücret ödeme veya belli bir menfaat sağlama borcunu üstlenir.

İNFLUENCER SÖZLEŞMELERİ NASIL KURULUR?

İnfluencer sözleşmesinin kuruluşu kural olarak herhangi bir şekle bağlı değildir. İster yazılı ister sözlü şekilde taraflar arasında kolaylıkla kurulabilir nitelikte bir sözleşmedir. Ancak ispat hukukundan kaynaklanan sorunlar yaşamamak adına yazılı olarak akdedilmesi daha avantajlıdır. Taraflar kendi aralarında sözleşmenin süresini, bedelini, üstlenilen edimleri serbestçe tayin ederler.

İNFLUENCER SÖZLEŞMELERİNİN UNSURLARI NELERDİR?

İnfluencer sözleşmelerinin 3 unsuru bulunmaktadır. Bunlar;  

• Söz konusu içeriğin yayınlanması ile tanıtım ve reklam faaliyeti

Bu unsur ile söz konusu mal veya hizmetin satışının arttırılması amaçlanır. Her kişinin kendi sosyal kitlesi de olduğu hesaba katıldığında ürün çok geniş yelpazede sergilenir. Ürünün tanıtılması, pazarlanılması ve duyurulması influencerin yaratıcılığı, emeği ve nüfuzu ile tamamlanır.

• Sosyal medya kullanımı gerekliliği

İnfluencer tarafından mal veya hizmetin tanıtımı ve reklamı sosyal medya üzerinde icra edilir. Taraflar kendi aralarında nasıl bir içeriğin paylaşılacağını karara bağlayabilecekleri gibi bu husus yalnızca influencera bırakılabilir. Kilit nokta ise influencerin kendi nüfuzu kullanmasıdır.

• Bedel ödeme

İnfluencer bu tanıtım ve pazarlama karşılığında ücret talep edebileceği gibi birtakım menfaatlerden yararlanmayı da isteyebilir. Uygulamada çoğunlukla ücret karşılığı yapıldığına şahit olunsa da ücretsiz mal veya hizmete sahip olmak gibi istemlere de rastlanılmaktadır.

İNFLUENCER SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR ?

Taraflar kural olarak yapacakları influencer sözleşmesinde Borçlar Hukukunda hakim olan özleşme serbestisi ilkesi bakımından birbirlerine karşı hak ve borçlar ileri sürebileceklerdir. Talep edilebilecek hak ve borçlar tarafların inisiyatifinde olmakla birlikte buna ilişkin genel bilgilere aşağıda yer vereceğiz.

1. İnfluencerin Borçları
2. Söz konusu içeriğin yerine getirilmesi borcu
3. İçeriğin teslim edilmesi ve yayınlanması borcu
4. Sadakat ve özen gösterme borcu
5. Söz konusu içeriğin influencerin bizati yönetimi altında oluşturulması borcu

• Reklam veren tarafın borçları
• Kararlaştırılan bedeli ödeme borcu
• Aksi belirtilmedikçe içerik için gerekli malzemeleri temin etme borcu
• İçeriği gözden geçirerek varsa sözleşmeye aykırılık teşkil eden hususları tespit etme borcu

İNFLUENCER İÇERİKLERİNİN DENETİMİ

Reklam Kurulu Türkiye’de reklamları denetleyen kurumdur. Ticaret Bakanlığına bağlı olarak faaliyet göstermektedir. Reklamlarla ilgili uyulması gerekenleri belirleyen, tüketiciyi koruyan düzenlemelerde bulunmaya yetkisi olan bir kurumdur. Gerekli incelemeleri yapmaya yetkili olup denetleme hakkı da mevcuttur. Gerekli olan durumlarda cezai ve hukuki yaptırımlar uygulamaktadır. İnfluencerların sosyal medya üzerinden yayınladığı içerikler Türk Reklam Kurulu tarafından resen denetime tabi tutulabileceği gibi şikayet üzerine de denetlenebilir. Bu bağlamda çeşitli yaptırımlar gündeme gelebilir. Örneğin, içerikte düzeltme yapılması istenebilir veya reklamı durdurma kararı verilebilir. Aynı zamanda idari para cezası verilmesi de mümkündür. Gerekli görülen hallerde ise 3 aya kadar tedbiren durdurma cezası da gündeme gelebilir.

İNFLUENCER SÖZLEŞMELERİ NASIL SONA ERER?

Bir diğer adıyla nüfuz pazarlaması sözleşmeleri hem Borçlar Hukuku Kanunu’nun genel hükümler bahsinde yer alan nedenlerden ötürü hem de bu sözleşmeye özgü birtakım hususlardan ötürü son bulabilir. Kendiliğinden son bulabileceği gibi başkaca nedenler de olabilir. Aşağıda influencer sözleşmesini sona erdirecek bazı hallere yer vereceğiz. Ancak ayrıntılı bilgi için hukuki destek almayı ihmal etmeyiniz.

• İfa imkansızlığı nedeniyle sözleşme sona erebilir. Örneğin, reklam veren kişinin bu işten vazgeçmesi, nüfuzlunun içeriği hazırlaması gereken ortama ulaşamaması gibi nedenler bu bahse örnek teşkil eder. Taraflardan birinin ölümü halinde de ifa imkansızlığı söz konusu olacaktır. Uygulamada rastlanılan bir diğer örnek ise nüfuzlunun sahip olduğu kitleyi kaybetmesidir. Bu durumda influencerın etkileyebileceği kitle olmayacağı için sözleşmenin de bir anlamı kalmayacaktır.

• Sözleşme feshedilerek son bulabilir. Ancak bunun için bazı durumlarda tazminat ödenmesi gerekebilir. Fesih hakkı eser tamamlanıncaya kadar kullanılabilecek bir haktır. Fesih anına kadar sürdürülen işbirliğinin karşılığı ise ödenecektir. Ancak ortada haklı veya önemli bir sebep var ise tazminat ödenmeksizin sözleşme feshedilebilir. Bu duruma influencerin sözleşme yaptıktan sonra olumsuz birtakım olaylar yaşanması suretiyle hedef kitlesinde ciddi bir azalma yaşandığı durumlarda rastlanılmaktadır. İtibar zedelenmesi yaşanan durumlarda reklam verenin mağduriyeti engellemek için böyle bir güvence sağlanabilir.

• Sözleşmeden dönme yolu da mevcuttur. İnfluencer öngörülen sürede içeriği hazırlayamaz ise reklam veren sözleşmeden dönebilir. Bir diğer ihtimal ayıp nedeniyle dönme halidir. Örneğin hazırlanan içeriğin kamu düzenine aykırı olması, birtakım yasal düzenlemelere uygunluk arz etmemesi hallerinde başvurulabilecek bir yoldur. Uygulamada ise bu konuda sık sık içerik için kararlaştırılan maaliyetin aşılması halinde tarafların sözleşmeden dönmesine tanık olunmaktadır.

İNFLUENCER SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERDİRİLMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI NELERDİR?

Bu hususta farklı ihtimaller üzerinde durmamız gerekmektedir. Somut olaya en uygun seçenekten yararlanmak için sosyal medya hukukunda uzmanlaşmış bir bürodan hukuki danışmanlık almanız daha lehinize sonuç doğuracaktır.

Söz konusu içerik kararlaştırıldığı gibi yerine getirilmemişse veya hiç yerine getirilmemişse reklam veren influencerdan aynen ifa talebinde bulunabilir. Bu talepte bulunabilmek için kural olarak sadece içeriğin teslim tarihi gelmiş ve teslim edilmemiş olması yeterlidir. İçeriğin teslim edilmiş olup reklam veren tarafın buna rağmen süresi içinde bedeli ödememiş olması ihtimalinde ise influencer tarafından bu talepte bulunulabilir.

Somut olayın özelliklerine göre gecikme tazminatı istenebilir. Borca aykırı bir davranışın olması ve bu durumdan ötürü taraflardan birinin zarara uğraması gerekmektedir.

Sosyal Medya Etkileyicileri Tarafından Yapılan Ticari Reklam ve Haksız Ticari Uygulamalar Hakkında Kılavuzda Yer Alan Düzenlemeler

Bu kılavuzda influencerların link ekleme suretiyle sosyal medya hesaplarında paylaştıkları reklam içerikleri ele alınmıştır. Düzenlemeye göre influencerlar bu içerikte reklam amaçlı olduğuna dair herhangi bir ibareye yer vermeleri gerekir. Bu hususta influencerdan beklenen içinde bulunduğu reklam ilişkisini açıklamak ve tüketiciye duyurmaktır. Bu reklamlar açık ve anlaşılır bir dil ile ayırt edilebilir nitelikte olmalıdır. Örtülü bir şekilde reklam yapmak yasaklanmıştır. Bu bağlamda #reklam #işbirliği #sponsor #ortaklık gibi ibareler kullanılması önem arz etmektedir. Ancak yalnızca etiket kullanılması yeterli değildir. Reklam verene ait tanıtıcı birtakım bilgiler de tüketiciyle paylaşılmalıdır.

Kılavuzda bahsi geçen bir diğer husus ise influencerların henüz kullanmamış oldukları mal veya hizmetlerin reklamlarını yapmalarını yasaklamasıdır. Öncelikle mal veya hizmeti kullanmaları gerekmektedir. Aynı zamanda kendilerine hediye edilmiş mal veya hizmeti sanki satın almışlar gibi yansıtmaları yasaktır.

Sağlık ürünlerine dair sosyal medya etkileyicileri tarafından bu ürün veya hizmetle ilgili sağlık beyanında bulunulamaz. Bu husus uygulamada oldukça sık rastlanmaktadır ve kanuni düzenlemeyle kontrol altına alınması hedeflenmiştir. Doktor, dişçi, veteriner ve eczacılar ile diğer sağlık kuruluşları tarafından sunulan reklamlar yasaklanmıştır. Ayrıntılı bilgi için hukuki yardım talep edebilirsiniz.

Reklam verenlerin de kılavuz kapsamında sınırlandırıldığı bazı durumlar vardır. Örneğin influencerlara bu kılavuz hükümleri hakkında bilgi vermekle mükelleftirler. Bir nevi influenceri hukuki mevzuat ile alakalı olarak aydınlatma görevi üstlenmektedirler.

KARARLARDAN ÖRNEK ALINTILAR ;

• “… www.cembayraktar.com adresli internet sitesinin Arkadaşım burun için kontrole giderken bende yanında gelip İbrahim beye muayene oldum. Cesaretimi toplayıp ameliyata karar vermem Cem beye muayene olunca oldu. Doktor bey bana çok güven verdi. Muayene sırasında yeni ameliyat olmuş ve hiç morluk, şişlik olmayan memnun hastalar dikkatimi çekti. Şimdi burnumdan çok memnunum. Herkese Dr. Cem Bayraktar’ı gözüm kapalı tavsiye ederim” şeklindeki paylaşımları doğrultusundayapılan incelemeler sonucunda; inceleme konusu internet sitelerinde yer alan ifade ve görüntülerin, tabip tarafından uygulanması gereken tıbbi işlemlerle ilgili olduğu; bu nedenle, söz konusu tanıtımların bilgilendirme kapsamını aşarak “reklam” niteliğinde değerlendirildiği ve sağlık alanında çalışan şahsın faaliyetlerine ticari bir görünüm kazandırdığı, talep yaratıcı nitelikte olduğu ve şahsa yönlendirme yaparak, benzer alanda faaliyet gösteren meslektaşları açısından haksız rekabete yol açtığı değerlendirilmiş olup…” (REKLAM KURULU 2021/5147 sayılı karar)

• “…yapılan incelemeler sonucunda, inceleme konusu tanıtımların 15.01.2021 ve 21.01.2021 tarihli görünümlerinde, örnek olarak, ”Dünyada gözünüz lazere uygun değil denilen 250.000 kişi No Touch Laser ile gözlüklerinden kurtuldu.”  ve “Özellikle yüksek dereceli miyop hastalarımız lazer tedavisinden hemen sonra bile gözlüksüz net görür ve bunun sevincini yaşar. Biz buna lazer sonrası ‘waouvv efekt’ deriz. Sevgili Umut da hemen lazer sonrası gözlüksüz görmenin sevincini ‘Hocam gerçekten mükemmel…İnanılmaz…Waouvvv…Beklediğimden çok iyi’ diyerek bizimle paylaştı.” şeklinde ifadelerin, hasta yorumlarının ve tedavi görsellerinin bulunduğu, tüm bu tanıtımların sağlık alanında çalışan kuruluşun ve hekimlik mesleğini yürüten şahsın faaliyetlerine ticari bir görünüm yükleyen, talep yaratıcı ve dolayısıyla ilgili mevzuatta izin verilen bilgilendirme ve tanıtım faaliyetleri sınırını aşan nitelikte olduğu değerlendirilmiş olup…” (REKLAM KURULU 2021/234 sayılı karar)

• “… https://www.instagram.com/donatimdis/?hl=tr adresli internet sitesinde tıbbi işlemlere ilişkin talep yaratıcı ifadelere yer verildiği, ayrıca söz konusu internet sitesinde tıbbi işlemlere yönelik hastaların tedavi öncesi ve sonrası görüntülerine yer verildiği, Söz konusu tanıtımların, tabip tarafından uygulanması gereken tıbbi işlemlerle ilgili, talep yaratıcı ve kuruluşa yönlendirme yapan nitelikte olduğu ve sağlık alanında çalışan kuruluşun faaliyetlerine ticari bir görünüm vererek diğer kuruluşlar açısından haksız rekabete yol açtığı değerlendirilmiş olup..”  (REKLAM KURULU 2021/1552 sayılı karar)

• “…yapılan incelemeler sonucunda; inceleme konusu internet sitelerinde yer alan ifadelerin tabip tarafından uygulanması gereken tıbbi işlemlerle ilgili olduğu; bu nedenle, söz konusu tanıtımların bilgilendirme kapsamını aşarak “reklam’’ niteliğinde değerlendirildiği ve sağlık alanında çalışan şahsın faaliyetlerine ticari bir görünüm kazandırdığı, talep yaratıcı nitelikte olduğu ve şahıs ile faaliyette bulunduğu kuruluşa yönlendirme yaparak, benzer alanda faaliyet gösteren hekimler ve kuruluşlar açısından haksız rekabete yol açtığı değerlendirilmiş olup…” ( REKLAM KURULU 2021/5076 sayılı karar)

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Bu bedel kural olarak taraflarca belirlenir. Hukukumuzda benimsenen sözleşmesi serbestisi ilkesi gereğince kiracı ve kiraya veren bir bedel üzerinde anlaşır ve sözleşme yaparlar. Taraflar ilk kira yılına ilişkin bedeli belirleyebildikleri gibi aynı zamanda gelecek yenilenen dönemde kira bedelinde meydana gelecek artışı da karara bağlayabilirler.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ NEDİR?

Kira bedelinin tespiti davaları, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin arttırılmasına veya indirilmesine ilişkin açılan davadır. Kira bedelinin ne olduğuna dair husus kural olarak taraflara bırakılmıştır ancak bu durum sözleşmeyi ilk kurarken geçerlidir. Kira sözleşmesinin yenilenmesi yani uzaması halinde kira bedelinin kararlaştırılması tamamen taraflara bırakılmamıştır. Hem kiracının ekonomik anlamda kiraya verene karşı korunması için hem de kira artışlarının ekonomik dengeyi bozmaması için TBK. m344’de kanun koyucu tarafından kira bedelinin belirlenmesi adı altında özel olarak düzenlenmiştir. Uygulamada ise bu husus kira tespit davaları olarak anılmaktadır.

Kira bedelinin tespiti, konut veya çatılı işyeri kiraları bakımından söz konusu olabilir. Bu durumda, sözleşmede belirlenen kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce tahliye etme bildiriminde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzatılmış kabul edilir. Bu durumda kiraya veren sözleşmeyi dolaylı biçimde uzatmış olacağı için kira süresinin bittiğini öne sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı bu sözleşmeden yararlanmaya devam eder. Ancak bu durumda kira bedelinin yeniden belirlenmesi ve tespit edilmesi sorunu ortaya çıkacaktır.

Taraflar sözleşmelerinin uzadığı bu dönemde kira tespit davası açarak kira bedelinin artışı talep edilebileceği gibi kira bedelinin indirilmesi de istenebilir. Uygulamada en çok kiraya veren tarafından kira bedelinin uzayan dönemde arttırılmasına ilişkin davalar görülmektedir. Belirtmek gerekir ki kira bedeli tespiti davasında sözleşmede kira bedelinin hangi para cinsinden belirlenmiş olması önem arz etmektedir. Kira bedelinin ülke parası ile kararlaştırılması mümkün iken yabancı para karşılığında da ifa edilmesi kararlaştırılabilir. Ancak sözleşmenin yabancı para karşılığı kurulmasında farklı esaslar gündeme gelecektir.  

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI AÇMA ŞARTLARI NELERDİR?

• Kira bedeli tespiti davası açabilmek için kiralanan şey konut veya çatılı işyeri olmalıdır. Bu bağlamda taşınırlar için bu davayı açmak mümkün değildir.

• Kira bedeli tespiti davası açmak için bu bedelin para olarak kararlaştırılmış bir sözleşme mevcut olmalıdır. Kira sözleşmesinin yazılı halde bulunması şart değildir ancak uygulamada ispat yükü bakımından büyük önem taşır.

Yani sözleşmeniz kira bedeli karşılığında para dışında başka bir edimi içeriyorsa bu davayı açma hakkınız bulunmamaktadır. Örneğin, kira bedeli karşılığında altın, gümüş, misli eşyalar gibi bir şey kararlaştırmış iseniz kira tespiti isteminde bulunamazsınız. Ancak kira bedeli dövize veya altın, gümüş gibi kıymetli madenlere endeksli olarak kararlaştırılmış ise kira tespitinde bulunma hakkınız devam eder. Ayrıntılı bilgi için kira hukuku davalarıyla ilgilenen bir avukata danışmanızı öneririz.

• Taraflar ya yenilenen kira sözleşmesinin artışı hakkında anlaşma yapmamış olmalı ya da 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi bulunmalıdır.

• Dava açan tarafın bu davayı açmakta hukuki bir yararının bulunması gerekmektedir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILIR ?

Kural olarak kira bedelinin tespiti davası taraflar arasında bu konuya ilişkin anlaşma olmadığı durumlarda açılabilir. Bu hususta anlaşma varsa yani taraflar uzayan dönem için artış miktarını belirlemiş ise bu konudaki iradeleri korunur. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak artışa ilişkin belirledikleri miktar, bir önceki yılda tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeme koşuluna tabidir. Bu değişim oranının belirlenmesinde TÜİK’in verileri esas alınır.  Yani taraflar kira artış miktarını belirleme konusunda sınırsız değillerdir. Olası hak kayıplarının önüne geçebilmek için hukuki destek almayı ihmal etmeyin.

Taraflar arasında anlaşma olmadığı durumlarda kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflar kira sözleşmesinde sözleşmenin uzaması durumunda kira bedelinde meydana gelecek artışlar hakkında anlaşma yapabilir ve bunu sözleşmelerine ekleyebilirler. Bu durumda ortada sorun yoktur ancak sözleşmede bu konuyla alakalı anlaşma olmayan durumlarda dava yoluyla kira bedelinin tespiti gerekecektir.

Bu hususta belirtmek gerekir ki, sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma olsa da olmasa da 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yeniden yenilenen kira sözleşmelerinde durum değişmektedir. Taraflar kira süresi boyunca bedelde artış yapılmayacağını kararlaştırabilir. Ancak bu sınırlı bir yetkidir yani 5 yılın sonunda yine de artış istenebilir. Bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi gerekmektedir. Hâkim bunu hakkaniyete uygun olarak yeniden belirler. Detaylı bilgi için kira hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlardan hukuki destek talep edebilirsiniz.

Bununla birlikte taraflar uzayan dönem için artış miktarını belirlemiş olabilir. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak artışa ilişkin belirledikleri miktar, bir önceki yılda tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeme koşuluna tabidir. Bu değişim oranının belirlenmesinde TÜİK’in verileri esas alınır.  Yani taraflar kira artış miktarını belirleme konusunda sınırsız değillerdir. Olası hak kayıplarının önüne geçebilmek için hukuki destek almayı ihmal etmeyin.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir. Hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi söz konusu değildir.  

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Kira tespit davası kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilir. Kiralanan şey el değiştirmiş ise yeni malik veya kiracı tarafından açılabilir. Kira ilişkisi devredilmiş ise yeni kiracı da bu haktan yararlanabilir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Davalının yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davayı doğru yerde açmak zaman kaybı yaşamanızı engeller. Bu hususta ayrıntılı bilgiyi gayrimenkul avukatınızdan talep edebilirsiniz.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA İSPAT

Davacı kira tespit davasını açtıktan sonra birtakım ispat külfetlerini yerine getirir. Ortada bir kira ilişkisinin olup olmadığını ispat etmek ve bu kira ilişkisinin başlangıcını ispat etmek davayı açana düşer. Yıllık kira bedeli toplamı 6.640 Türk lirasını geçiyor ise ispat yazılı senetle gerçekleşmelidir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NASIL SONUÇLANIR?

Bu davada verilecek olan hüküm yenilik doğurucu bir karardır. Sözleşme kurulurken belirlenen kira bedeli bu hükümle birlikte değiştirilir. Uygulamada çoğunlukla bedelin arttırıldığına şahit olunsa da bu bedelin indirilmesi de hukuken mümkündür. Hükümde belirlenen tarihten itibaren yeni dönemde artık bu bedel geçerli olacaktır. Geçmişe etkili olarak sonuç doğurmaz. Kararda belirtilen tarihten itibaren geçerlilik kazanır. Bu tarihe kadar kiracı eski bedeli ödemeye devam eder, bedel ödemekten kaçınamaz.

EMSAL YARGITAY KARARLARI

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7432 Esas, 2019/397 Karar

…. Davacı; davalı ile 27/06/2005 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, ilk yıl kira bedelinin yıllık 42.000 TL ve takip eden yıllarda kira bedelinin ÜFE oranında arttırılmasının kararlaştırıldığını ancak zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, taşınmaz değerlerini etkileyen önemli değişiklikler olduğunu, çevredeki kira bedellerinin önemli ölçüde yükseldiğini, bu nedenle halen ödenmekte olan kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek; ödenmekte olan aylık net 6.750 TL kira bedelinin 27/06/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 11.000 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir..
……”kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK’nun 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak kira bedelinin uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, emsal araştırması yapılmadan, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca ve kira bedelinin net olarak tespitine karar verilmesinin doğru olmadığı” şeklinde ifade edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 Esas, 2019/2619 Karar

“……..  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”  Şeklinde ifade edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5031 Esas , 2019/489 Karar

“……… Davacı, davalı ile aralarında 01.09.2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, son ödenen aylık 1.350.-TL kira bedelinin emsaller karşısında düşük kaldığını belirterek 01.09.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık 3.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.  Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.09.2015 tarihinden itibaren aylık 2.350.-TL kira parası getirebileceği tespit edilmiş olup, Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5- % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde düşük miktarda hak ve nesafet indirimi yapılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir..” şeklinde ifade edilmiştir.

Corona virüsünün neredeyse tüm dünyaya yayılması ile birlikte, işin sağlıkla ilgili boyutunu zaten sürekli takip ediyor, gerekli önlemleri almaya ve çevremize aldırmaya çalışıyoruz. Ancak ne yazık ki virüsün, günlük hayatımıza etkileri sadece sağlık açısından tehdit oluşturması ile sınırlı olmayıp, hukuki olarak da birtakım yansımaları olmaya başlamıştır. Bunlardan biri de işverenlerin virüs salgını nedeniyle işçilere  “zorunlu olarak ücretsiz izin” kullandırma yoluna gitmeleridir. Bu yazımızda İş kanunu kapsamında “ücretsiz izin”  kullandırılması koşullarını ve prosedürünü, işçi ve işverenin haklarını emsal Yargıtay Kararları ışığında izaha çalışacağız.

YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA İŞÇİYE ZORUNLU OLARAK   “ÜCRETSİZ İZİN”  KULLANDIRILMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ

İşçinin, işveren tarafından ücretsiz izine çıkarılması İş Kanununda ‘çalışma koşullarında değişiklik ve iş sözleşmesinin feshi’ başlıklı 22. maddesi kapsamında değerlendirilmelidir. Buna göre; işveren, işçiyi ücretsiz izne çıkarma kararını, işçiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Yazılı şekle uygun olarak yapılmayan ve işçi tarafından altı işgünü içinde yazılı olarak kabul edilmeyen değişiklikler işçiyi bağlamaz. İşçi ücretsiz izne çıkarılma kararını altı işgünü içinde kabul etmezse ve işverenin, işçileri ücretsiz izne çıkarmak istemesinde geçerli bir nedeni varsa, işveren, bunu yazılı olarak açıklamak, bildirim süresine uymak ve şartları oluşmuşsa tazminat ödemek suretiyle, iş sözleşmesini feshedebilir. İşverenin, işçiyi ücretsiz izne çıkarma kararını yazılı olarak bildirmesi ve işçinin de bunu yazılı olarak kabul etmesi halinde, iş sözleşmesi izin süresince askıya alınmış olur. İşçi, ücretsiz izne çıkarılma kararını yazılı olarak kabul etmemiş ancak karara uygun davranmışsa, bu karara muvafakat etmiş sayılır. Görüldüğü üzere, “ücretsiz izin”  ancak ve ancak işverenin talebi ile işçinin kabulüne bağlı bir şekilde kullanıldığı takdirde hukuka uygun olacaktır. Aksi halde ise işverence zorunlu bir şekilde dayatılarak uygulanması kanuna aykırılık teşkil etmektedir ve yasal dayanağı bulunmamaktadır.

Nitekim konu ile ilgili olarak,  Yargıtay 9. Hukuk Dairesinin 2008/35024 E. 2010/26686 K. e 01.10.2010 tarihli kararı “Olayların gelişimine göre davacının ücretsiz izne çıkartılmasının işverenin tek taraflı iradesiyle gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca ücretsiz izin uygulaması işverenin hizmet sözleşmesini haksız feshi olup bundan sonra alman istifa dilekçesi herhangi bir hukuki değer taşımadığından davacının kıdem tazminatı ve ihbar tazminatı isteklerinin kabulü gerekirken hukuki değer taşımayan istifa dilekçesine değer verilerek yazılı şekilde anılan isteklerin reddi hatalı olmuştur.”  Şeklindedir.  Yine, Yargıtay’ın 02.12.2015 tarihli, 2014/22908 Esas ve 2015/34195 Karar sayılı başka bir kararında  İşçinin rıza göstermemesine rağmen işveren tarafından uygulanan ücretsiz izin durumu işveren tarafından yapılan haksız fesih olarak kabul edilmektedir. Emsal kararlardan da anlaşılacağı üzere “ücretsiz izin”  karşılıklı muvafakatle kullanılan bir haktır. Hal böyle olunca kanunun açık hükmü gereğince İşçilerin rızası alınmaksızın tek taraflı olarak ücretsiz izne çıkarılmaları, söz konusu işçilerin iş güvencesi hükümlerine tabi olup olmamasına göre kötü niyetli, geçersiz veya haksız fesih sayılacaktır. Yargıtay 9. H.D.`nin konuya ilişkin vermiş olduğu diğer bir emsal kararda; “Öncelikle, işverenin tek taraflı olarak ücretsiz izin uygulamasına gitmesi bunu kabul etmeyen davacı yönünden haklı fesih nedenidir. Bu itibarla, davacının feshinin haklı nedene dayandığı dikkate alınarak kıdem tazminatı talebinin kabulü gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle reddi hatalıdır.” şeklinde değerlendirme yapmıştır(2014/31153 E. , 2016/4095 K. sayılı ve 25.02.2016 tarihli kararı)

Bu dönemde karışımıza sıkça çıkan diğer bir sorun ise, işverence işçiye ücretsiz izin verilip bu izinlerin işçinin “yıllık izninden” düşülmesidir. Konu ile ilgili olarak İş Kanununun 55. Maddesindeki düzenlemeye göre, ücretsiz izin kullanılan zaman dilimi, işçinin yıllık izin bakımından çalışılmış gibi sayılan haller arasında yer almaktadır. Ancak bunun 15 gün sınırı vardır. Yine İş Kanununun 56. Maddesi “İşveren tarafından yıl içinde verilmiş bulunan ücretli ve ücretsiz izinler veya dinlenme ve hastalık izinleri yıllık izne mahsup edilemez.” Hükmüne havidir. Kanunun açık hükümlerinden de anlaşılacağı üzere “ücretsiz izinli” olarak geçirilen sürelerin belli bir kısmı “yıllık izin” hesabında çalışılmış gibi değerlendirilecektir. Diğer bir husus ise, işverence verilen “ücretsiz izinler”  hiçbir suretle işçinin “yıllık izninden” düşülemeyecektir. Aksi bir uygulama ise açıkça hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Av. Günce KURTDERE

KAYNAKÇA

https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/683755

Yargıtay 9. Hukuk Dairesinin 2008/35024 E. 2010/26686 K. e 01.10.2010 tarihli kararı

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, 2014/22908 Esas ve 2015/34195 Karar 02.12.2015 tarihli kararı

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 2014/31153 E. , 2016/4095 K. sayılı ve 25.02.2016 tarihli kararı