KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE ŞARTLARI

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Bu bedel kural olarak taraflarca belirlenir. Hukukumuzda benimsenen sözleşmesi serbestisi ilkesi gereğince kiracı ve kiraya veren bir bedel üzerinde anlaşır ve sözleşme yaparlar. Taraflar ilk kira yılına ilişkin bedeli belirleyebildikleri gibi aynı zamanda gelecek yenilenen dönemde kira bedelinde meydana gelecek artışı da karara bağlayabilirler.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ NEDİR?

Kira bedelinin tespiti davaları, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin arttırılmasına veya indirilmesine ilişkin açılan davadır. Kira bedelinin ne olduğuna dair husus kural olarak taraflara bırakılmıştır ancak bu durum sözleşmeyi ilk kurarken geçerlidir. Kira sözleşmesinin yenilenmesi yani uzaması halinde kira bedelinin kararlaştırılması tamamen taraflara bırakılmamıştır. Hem kiracının ekonomik anlamda kiraya verene karşı korunması için hem de kira artışlarının ekonomik dengeyi bozmaması için TBK. m344’de kanun koyucu tarafından kira bedelinin belirlenmesi adı altında özel olarak düzenlenmiştir. Uygulamada ise bu husus kira tespit davaları olarak anılmaktadır.

Kira bedelinin tespiti, konut veya çatılı işyeri kiraları bakımından söz konusu olabilir. Bu durumda, sözleşmede belirlenen kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce tahliye etme bildiriminde bulunulmazsa sözleşme aynı koşullarda 1 yıl daha uzatılmış kabul edilir. Bu durumda kiraya veren sözleşmeyi dolaylı biçimde uzatmış olacağı için kira süresinin bittiğini öne sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı bu sözleşmeden yararlanmaya devam eder. Ancak bu durumda kira bedelinin yeniden belirlenmesi ve tespit edilmesi sorunu ortaya çıkacaktır.

Taraflar sözleşmelerinin uzadığı bu dönemde kira tespit davası açarak kira bedelinin artışı talep edilebileceği gibi kira bedelinin indirilmesi de istenebilir. Uygulamada en çok kiraya veren tarafından kira bedelinin uzayan dönemde arttırılmasına ilişkin davalar görülmektedir. Belirtmek gerekir ki kira bedeli tespiti davasında sözleşmede kira bedelinin hangi para cinsinden belirlenmiş olması önem arz etmektedir. Kira bedelinin ülke parası ile kararlaştırılması mümkün iken yabancı para karşılığında da ifa edilmesi kararlaştırılabilir. Ancak sözleşmenin yabancı para karşılığı kurulmasında farklı esaslar gündeme gelecektir.  

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI AÇMA ŞARTLARI NELERDİR?

• Kira bedeli tespiti davası açabilmek için kiralanan şey konut veya çatılı işyeri olmalıdır. Bu bağlamda taşınırlar için bu davayı açmak mümkün değildir.

• Kira bedeli tespiti davası açmak için bu bedelin para olarak kararlaştırılmış bir sözleşme mevcut olmalıdır. Kira sözleşmesinin yazılı halde bulunması şart değildir ancak uygulamada ispat yükü bakımından büyük önem taşır.

Yani sözleşmeniz kira bedeli karşılığında para dışında başka bir edimi içeriyorsa bu davayı açma hakkınız bulunmamaktadır. Örneğin, kira bedeli karşılığında altın, gümüş, misli eşyalar gibi bir şey kararlaştırmış iseniz kira tespiti isteminde bulunamazsınız. Ancak kira bedeli dövize veya altın, gümüş gibi kıymetli madenlere endeksli olarak kararlaştırılmış ise kira tespitinde bulunma hakkınız devam eder. Ayrıntılı bilgi için kira hukuku davalarıyla ilgilenen bir avukata danışmanızı öneririz.

• Taraflar ya yenilenen kira sözleşmesinin artışı hakkında anlaşma yapmamış olmalı ya da 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi bulunmalıdır.

• Dava açan tarafın bu davayı açmakta hukuki bir yararının bulunması gerekmektedir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILIR ?

Kural olarak kira bedelinin tespiti davası taraflar arasında bu konuya ilişkin anlaşma olmadığı durumlarda açılabilir. Bu hususta anlaşma varsa yani taraflar uzayan dönem için artış miktarını belirlemiş ise bu konudaki iradeleri korunur. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak artışa ilişkin belirledikleri miktar, bir önceki yılda tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeme koşuluna tabidir. Bu değişim oranının belirlenmesinde TÜİK’in verileri esas alınır.  Yani taraflar kira artış miktarını belirleme konusunda sınırsız değillerdir. Olası hak kayıplarının önüne geçebilmek için hukuki destek almayı ihmal etmeyin.

Taraflar arasında anlaşma olmadığı durumlarda kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflar kira sözleşmesinde sözleşmenin uzaması durumunda kira bedelinde meydana gelecek artışlar hakkında anlaşma yapabilir ve bunu sözleşmelerine ekleyebilirler. Bu durumda ortada sorun yoktur ancak sözleşmede bu konuyla alakalı anlaşma olmayan durumlarda dava yoluyla kira bedelinin tespiti gerekecektir.

Bu hususta belirtmek gerekir ki, sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma olsa da olmasa da 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yeniden yenilenen kira sözleşmelerinde durum değişmektedir. Taraflar kira süresi boyunca bedelde artış yapılmayacağını kararlaştırabilir. Ancak bu sınırlı bir yetkidir yani 5 yılın sonunda yine de artış istenebilir. Bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi gerekmektedir. Hâkim bunu hakkaniyete uygun olarak yeniden belirler. Detaylı bilgi için kira hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlardan hukuki destek talep edebilirsiniz.

Bununla birlikte taraflar uzayan dönem için artış miktarını belirlemiş olabilir. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerine uygulanacak artışa ilişkin belirledikleri miktar, bir önceki yılda tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeme koşuluna tabidir. Bu değişim oranının belirlenmesinde TÜİK’in verileri esas alınır.  Yani taraflar kira artış miktarını belirleme konusunda sınırsız değillerdir. Olası hak kayıplarının önüne geçebilmek için hukuki destek almayı ihmal etmeyin.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Kira bedelinin tespiti davası kural olarak her zaman açılabilir. Hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi söz konusu değildir.  

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Kira tespit davası kiraya veren ve kiracı tarafından açılabilir. Kiralanan şey el değiştirmiş ise yeni malik veya kiracı tarafından açılabilir. Kira ilişkisi devredilmiş ise yeni kiracı da bu haktan yararlanabilir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Davalının yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davayı doğru yerde açmak zaman kaybı yaşamanızı engeller. Bu hususta ayrıntılı bilgiyi gayrimenkul avukatınızdan talep edebilirsiniz.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA İSPAT

Davacı kira tespit davasını açtıktan sonra birtakım ispat külfetlerini yerine getirir. Ortada bir kira ilişkisinin olup olmadığını ispat etmek ve bu kira ilişkisinin başlangıcını ispat etmek davayı açana düşer. Yıllık kira bedeli toplamı 6.640 Türk lirasını geçiyor ise ispat yazılı senetle gerçekleşmelidir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NASIL SONUÇLANIR?

Bu davada verilecek olan hüküm yenilik doğurucu bir karardır. Sözleşme kurulurken belirlenen kira bedeli bu hükümle birlikte değiştirilir. Uygulamada çoğunlukla bedelin arttırıldığına şahit olunsa da bu bedelin indirilmesi de hukuken mümkündür. Hükümde belirlenen tarihten itibaren yeni dönemde artık bu bedel geçerli olacaktır. Geçmişe etkili olarak sonuç doğurmaz. Kararda belirtilen tarihten itibaren geçerlilik kazanır. Bu tarihe kadar kiracı eski bedeli ödemeye devam eder, bedel ödemekten kaçınamaz.

EMSAL YARGITAY KARARLARI

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7432 Esas, 2019/397 Karar

…. Davacı; davalı ile 27/06/2005 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, ilk yıl kira bedelinin yıllık 42.000 TL ve takip eden yıllarda kira bedelinin ÜFE oranında arttırılmasının kararlaştırıldığını ancak zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, taşınmaz değerlerini etkileyen önemli değişiklikler olduğunu, çevredeki kira bedellerinin önemli ölçüde yükseldiğini, bu nedenle halen ödenmekte olan kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek; ödenmekte olan aylık net 6.750 TL kira bedelinin 27/06/2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 11.000 TL olarak belirlenmesini talep etmiştir..
……”kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının, taraflarca sunulan veya bilirkişilerce resen tespit edilen emsal kira sözleşmeleri de dikkate alınarak ve emsallerde de keşif yapılarak belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet (TMK’nun 2/1, 4. md) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, brüt olarak kira bedelinin uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, emsal araştırması yapılmadan, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca ve kira bedelinin net olarak tespitine karar verilmesinin doğru olmadığı” şeklinde ifade edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 Esas, 2019/2619 Karar

“……..  6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”  Şeklinde ifade edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5031 Esas , 2019/489 Karar

“……… Davacı, davalı ile aralarında 01.09.2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, son ödenen aylık 1.350.-TL kira bedelinin emsaller karşısında düşük kaldığını belirterek 01.09.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık 3.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.  Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.09.2015 tarihinden itibaren aylık 2.350.-TL kira parası getirebileceği tespit edilmiş olup, Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5- % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde düşük miktarda hak ve nesafet indirimi yapılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir..” şeklinde ifade edilmiştir.